Qu’est-ce qu’un vice caché ?

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Marie et Jean ont acheté une superbe maison l’été dernier, mais en l’habitant, ils ont découvert que celle-ci cachait des problèmes majeurs, dont notamment des infiltrations d’eau au sous-sol. Quels sont les recours de Marie et Jean contre Roger, leur vendeur?

Tout d’abord, ce que nous appelons communément un « vice caché » est couvert par la garantie de qualité décrite à l’article 1726 du Code civil du Québec et doit répondre aux cinq (5) conditions suivantes :

  • L’existence d’un vice outre l’usure normale.
  • Le vice doit être grave.
  • Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente.
  • Le vice doit être non apparent.
  • Le vice doit être antérieur à la vente.

Autrement dit, Jean et Marie doivent démontrer que les infiltrations d’eau qu’ils subissent au sous-sol ne sont pas causées, entres autres, par la vétusté du système de drainage, qu’ils n’auraient pas acheté la maison de Roger s’ils avaient connu ce problème ou qu’ils n’auraient pas payé un si haut prix, que Roger ne leur a jamais dénoncé quelconque problème d’infiltration d’eau avant la vente, qu’il n’y avait aucune trace apparente d’infiltration d’eau antérieure, mais que, par ailleurs, le problème est véritablement antérieur à la vente.

Cette démonstration, qui pourra être faite avec l’aide d’un expert, permettra alors de qualifier le problème d’infiltration de « vice caché ».

Marie et Jean n’ont pas le fardeau de démontrer que Roger connaissait le problème, seuls les cinq (5) critères énumérés sont requis.

Il est primordial pour Marie et Jean de dénoncer par écrit l’existence du vice caché à Roger dans un « délai raisonnable » après leur découverte et de mettre en demeure Roger de venir constater les vices, et ce, avant de procéder à quelconques travaux correctifs. La dénonciation écrite et la mise en demeure de venir constater les vices peuvent faire l’objet d’un seul et même document écrit. Le « délai raisonnable » peut être variable mais de façon générale la dénonciation devra être transmise à Roger dans les six (6) mois après leur découverte du vice.

Marie et Jean auront alors deux (2) recours : ils peuvent réclamer une diminution du prix de vente ou encore une annulation pure et simple de la vente. Roger peut également appeler en garantie son propre vendeur s’il remplit les cinq (5) conditions précédemment énumérées.

Si toutefois Marie et Jean découvraient que Roger avait souffert des mêmes problèmes dans le passé sans leur dire avant de leur vendre la maison, ils pourraient alors réclamer à Roger des dommages-intérêts qui s’ajouteraient à leur recours en diminution du prix de vente ou en annulation de la vente.

Si comme Marie et Jean vous vivez une situation similaire avec votre résidence, n’hésitez pas à nous contacter!

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