Portrait du marché immobilier de Lac-Beauport

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Bilan annuel 2015

Voici un aperçu de ce qui s’est passé sur notre territoire dans le marché immobilier, en 2015.

66 % des transactions à moins de 400 000 $
Vers la fin des années fortes de l’immobilier, entre 2009 et 2012, on disait que pour habiter Lac-Beauport il fallait disposer d’un budget de 400 000 $ et plus, parce que les maisons disponibles à cette époque, et qui se transigeaient le plus, se situaient dans la gamme de prix de 400 000 $ à 600 000 $. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas : cette catégorie ne représente que 21 % des transactions. Depuis les dernières années, les maisons les plus transtigées sont à moins de 400 000 $ (74 % des ventes en 2014 et 66 % en 2015).

Cette année, on dénombre 80 ventes sur notre territoire, soit 10 de moins qu’en 2014. Le marché de Lac-Beauport accuse une baisse de 11 % de ses transactions immobilières, avec des délais de vente moyens de 322 jours, 34 contrats de courtage expirés et non renouvelés, 45 baisses de prix et un inventaire de 124 propriétés attendant de trouver preneur, dont un record de 12 propriétés à vendre, au bord du lac. Vivement une équipe de hockey à Québec ! Les périodes les plus actives pour vendre ont été les deux premiers trimestres de l’année, alors qu’en 2014, les quatre trimestres étaient presque égaux.

Transactions immobilières à Lac-Beauport, 2015

80 ventes
4 à moins de 200 000 $
27 entre 200-300 000 $
22 entre 300-400 000 $
10 entre 400-500 000 $
7 entre 500-600 000 $
6 entre 600-750 000 $
1 entre 750-1 million $
3 à 1 million $ et plus

Résultats par trimestre :
1er 23 ventes
2e 30 ventes
3e 15 ventes
4e 12 ventes

Types de propriétés transigées :
25 plain-pied
48 à étages
7 copropriétés

Deux agences immobilières dominent à Lac-Beauport et se partagent 95 % du marché : Royal LePage avec 51 % des maisons vendues et RE/MAX avec 44 %, soit des augmentations respectives de 6,5 % et de 20 % des parts de marché par rapport à 2014. L’ouverture récente d’un bureau RE/MAX avec pignon sur rue devrait permettre à cette agence d’augmenter davantage sa part de marché en 2016. Le maigre 5 % restant est partagé entre diverses agences plus ou moins connues. Visiblement, pour atteindre leur objectif de vendre, les vendeurs confient la vente de leur propriété à un courtier agissant au sein d’une agence très connue.

Mais quand on veut vendre, l’important c’est l’acheteur… D’où venait-il ? Les acheteurs ont choisi d’être conseillés par des courtiers de différentes agences immobilières. Acheteurs et vendeurs choisissent LEUR courtier ; c’est davantage une question de compétences et d’affinités, car dans la majorité des cas, la vente se fait grâce à la collaboration d’un autre courtier. Au chapitre des acheteurs, 46 % provenaient de RE/MAX et 43 % de Royal LePage.

L’évaluation foncière…
L’évaluation foncière, bien qu’elle ne soit pas une évaluation marchande de la valeur d’une propriété, demeure un indicateur pour monsieur Tout-le-monde. Il est vrai que l’évaluation foncière s’est dangereusement rapprochée de la valeur marchande ces dernières années, mais elle ne fait pas foi de la valeur de votre propriété. 21 % des propriétés se sont vendues sous l’évaluation foncière, allant jusqu’à -24 % ! 35 % des propriétés ont été transigés autour de la valeur municipale (plus ou moins 5 %) tandis que 44 % des acheteurs ont payé plus que la valeur foncière, jusqu’à +56 % et même +91 % ! Ce qui démontre bien que la va leur municipale n’est pas fiable quand vient le temps de vendre ou d’acheter. Mais si l’on tient vraiment (à tort) à faire une moyenne de l’écart par rapport à l’évaluation, celle-ci serait de +6 % pour l’ensemble des transactions. Qu’est-ce qui fait qu’on ne peut simplement appliquer une majoration « X » à l’évaluation municipale pour arriver à la valeur marchande ? Les particularités de la propriété, la qualité de l’entretien et des améliorations, le bon goût, le charme, des caractéristiques populaires, et l’homogénéité des matériaux et des styles sont tous des facteurs subjectifs qui peuvent augmenter la valeur aux yeux d’un acheteur, et et que l’évaluateur professionnel peut difficilement prendre en compte dans son évaluation technique. De plus, il ne faut pas oublier que l’évaluation foncière, depuis ces dernières années… il faut la mériter ! Elle tient généralement pour acquis qu’en bon propriétaire vous avez bien entretenu votre propriété et l’avez même bonifiée un peu chaque année pour l’actualiser. Les propriétaires qui se sont « assis » sur leur actif ont vu leur valeur descendre sous la valeur foncière à la revente.

*Selon les données de la Chambre Immobilière de Québec.

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